住宅小区内地下车库的所有权与使用归属
作者：浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师
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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
一、问题的提出
开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：
星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。
二、车库的法律属性
有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。
三、车库的种类
(一) 不得销售的公共配套设施
开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
(二) 可以销售的公共配套设施
虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
(三)非住宅区的配套设施
这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。
(四)利用人防工程进行改造成的下车库
1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
四、如何判断地下车库的归属
中华全国总工会关于印发《省级工会经费审查工作规范化建设标准》和《关于省级工会经费审查工作规范化建设标准的说明》的通知
中华全国总工会
总工发［2005］11号
中华全国总工会关于印发《省级工会经费审查工作规范化建设标准》和《关于省级工会经费审查工作规范化建设标准的说明》的通知
(记者报导) 各省、自治区、直辖市总工会，中华全国铁路总工会，中国民航工会全国委员会，中国金融工会全国委员，中共中央直属机关工会联合会，中央国家机关工会联合会：
全国总工会制定的《省级工会经费审查工作规范化建设标准》（以下简称《标准》），已经全总十四届书记处第三十次会议和全总十四届经审会第三次会议讨论通过。现将《省级工会经费审查工作规范化建设标准》和《关于省级工会经费审查工作规范化建设标准的说明》印发给你们，请认真贯彻落实。现就有关事项通知如下：
一、进一步加强对工会经费审查工作的领导，提高对做好新形势下工会经费审查工作重要性的认识。要把加强经审工作作为贯彻落实党的十六届四中全会《决定》，完善工会内部监督制约机制的一项重要工作抓紧抓实。各级工会组织要认真研究新时期经审工作遇到的新情况，分析研究工会经审工作的薄弱环节，采取有力措施加以解决。各级工会经审组织要围绕大局开展工作，加强经审组织自身建设，做好新时期的经审工作。
二、《标准》是落实《中华全国总工会关于加强工会经费审查监督工作的意见》（总工发［2002］23号）的重要工作载体，也是对省级工会经审工作的基本要求。落实《标准》，关键和主要责任在各省级工会领导。要认真研究本地区经审工作的实际情况，对照《标准》查找差距，制定整改的具体措施，切实把《标准》的各项要求落到实处。
三、全总将每年对省级工会落实《标准》的情况，根据相关要求进行评估，确定各省级工会经审工作规范化建设的等级。同时，修改完善省级工会经审工作考核奖励办法，使之与各省级工会实施《标准》的工作成果挂钩。
四、各地工会要注意总结在组织实施《标准》过程中好的经验和做法。通过实施《标准》，解决本地区工会经审工作的一些突出问题，加强一些薄弱环节。各地在这一工作中的经验和需要反映的问题，请及时报全总经审会办公室。
中华全国总工会
2005年3月7日
关于《省级工会经审工作
规范化建设标准》的说明
为深入贯彻“三个代表”重要思想和党的十六大精神，促进全国工会经审会组织建设，推动审查监督工作不断深化，不断提升经审工作整体水平，依据《工会法》、《中国工会章程》和《中华全国总工会关于加强工会经费审查监督工作的意见》（总工发［2002］23号），在经审工作开展考核十年的基础上，制定经审工作的规范化建设标准。通过规范化建设进一步加强对省级工会经审工作的宏观管理和具体指导，推动各级工会切实加强经审工作，督促各级工会经审会自觉按照经审工作的规律，深化监督工作，加强基础建设，强化监督意识，全面提高监督质量，将工会经审工作不断推向新水平。
《标准》共分六项一级指标，二十项二级指标和五十四个观测点。等级标准分为A 级、B 级、C 级、D级四等，达不到D 级就没有等级。考核分数为100分，将分数依此分配各一级指标、二级指标和观测点。A 级为该观测点分值的100%，B级为该观测点分值的80%，C级为该观测点分值的60%，D级为该观测点分值的40%。
对独立管理经费的全国产业工会、中央国家机关工会联合会、中直机关工会联合会，有关观测点不宜设置的，视同为B级标准；直辖市总工会不设经费审查委员会常委会的视同为B级。
一、组织建设
组织建设共划分为五个二级指标和十五个观测点。
1、1、1 省级工会党组定期听取经审工作汇报。听取的为A 级，没有听取汇报没有等级。自报确认。
1、1、2 经审会主任参加主席办公会、常委会。参加的为A 级，没有参加的没有等级。自报确认。
1、1、3 经审会副主任和经审办公室主任列席有关会议，指涉及工会经费、工会经济活动和经审有关事项的会议。列席参加的为A 级，没有列席的没有等级。自报确认。
1、2、1 按照全总文件规定，省级工会经费审查委员会委员人数，应不少于省级工会委员会人数的20%。达到20%的为A 级，少于20%没有等级。由省级工会组织部门确认。
1、2、2 按照全总文件规定，省级工会经费审查委员会应设常委会，设常委会为A 级，不设常委会没有等级（直辖市、独立管理经费的全国产业工会和中央国家机关工会联合会、中共中央直属机关工会联合会未设常委会，但召开全委会完成3、2、4观测点的视同为A级；未设常委会，又未完成3、2、4观测点的没有等级）。由省级工会常委会或党组会议决定确认。
1、2、3 省级工会经审会办公室列入机关正式编制，按正式编制数配齐人数为A 级，实际配备人数比正式编制数少1人为B 级，实际配备人数比正式编制数少2人为C 级。达不到C级，没有等级（如果没有列入机关正式编制没有等级；仅有事业编制或与其他部门混编且配齐编制人数的，视为B 级）。由省级工会组织部门确认。
1、2、4 经费审查委员会换届与工会委员会“三同时”；为A 级，未实行“三同时”没有等级。由省级工会组织部门换届选举文件确认。
1、3、1 经费审查委员会主任列入领导职数指省委组织部门将经审会主任列入同级工会副职领导职数。经审会主任应进党组，并可以在省级工会分管或兼管非被监督对象工作。达到以上三项的为A 级，配备同级副职、列入领导职数而没有进党组的为B 级，仅配备同级副职，没有列入领导职数也没有进党组的为C级，达不到C级的没有等级。由省（区、市）党委组织部门的证明确认。
1、3、2 省级工会经审会办公室主任列入部门正职职数，经审会副主任兼任经审会办公室主任视同专职，由工会其他部门负责人兼任不算专职。配备部门正职和专职经审会办公室主任为A 级，配备部门副职担任经审会办公室主任为B 级，达不到B级和主任长期空缺的没有等级（与其他部门混编配备的经审会办公室主任为B 级）。由省级工会组织部门的证明确认。
1、3、3 经审会办公室在编干部具有审计、财务从业资格指具有会计证或内审资格证。人数达到2/3为A 级，达到1/2为B 级，达到1/3为C 级，达不到C级的没有等级。由人员从业资格证明文件确认。
1、4、1 经审会办公室在编干部具有审计、财务专业职称指助理会计师、助理审计师以上职称。人数达到1/2为A 级，达到1/3为B 级，达不到B级的没有等级。由人员专业职称证明文件确认。
1、4、2 培训指省级工会经审会或经审办主办或与财务、社会联合举办的经审干部培训班、研讨班，下级工会经审组织举办的培训班不计在内。每年举办一期为A 级，两年举办一期为B 级，达不到B级的没有等级。由办班通知书确认。
1、5、1 地市级总工会应建立经审会办公室（独立管理经费的全国产业工会指下一级工会，直辖市总工会指区总工会），并列入机关正式编制，配备专职干部。100%设立经审会办公室为A 级，不少于90%为B 级，不少于80%为C 级，不少于70%为D 级，达不到D 级，没有等次。由各地市级总工会组织部门的证明确认。
1、5、2 独立管理经费的省属产业工会（包括驻会和不驻会的），应配备专、兼职经审干部。100%配齐为A 级，不少于90%为B 级，不少于80%为C 级，不少于70%为D 级，达不到D 级，没有等次（独立管理经费的全国产业工会没有这一项的为B 级）。由各独立管理经费的省属产业工会组织部门的证明确认。
1、5、3 省级工会直管基层工会，指直接向省级工会上解经费的基层工会。经审会组建率达到100%为 A 级，不少于90%为B 级，不少于80%为C 级；不少于70%为D 级，达不到D 级，没有等次（独立管理经费的全国产业工会没有这一项的为B 级）。由基层工会组织部门的证明确认。
二、规章制度
规章制度共划分为三个二级指标和七个观测点。
2、1、1 对《中华全国总工会关于加强经费审查监督工作的意见》有实施细则或贯彻意见为 A 级。达不到A级，没有等次。由省级工会正式下发的实施细则或贯彻意见文件确认
2、1、2 对全总制订的对本级、对下一级工会审计和基建审计办法转发并执行为 A 级，达不到A 级没有等次。由省级工会转发的文件确认。
2、1、3 对全总制订的8个审计规定转发并执行为 A 级，达不到A 级没有等次。由省级工会转发的文件确认。
2、2、1 指省级工会经审会内部的会议制度。
已经制定的为 A 级，没有制定的没有等次。由省级工会经审会印发的文件确认。
2、2、2 常委会议事规则。已经制定的为 A 级，没有制定的没有等次（独立管理经费的全国产业工会、中央国家机关工会联合会、中直机关工会联合会、直辖市总工会未设常委会的视同为B级等次）。上报省级工会经审会印发的常委会议事规则。
2、2、3 已经制定对下一级工会经审工作规范化建设标准的为 A 级，没有制定的没有等次。由省级工会制定的经审工作规范化建设标准文件确认。
2、3、1 经审会办公室内部的会议制度等五项制度。健全的为 A 级，缺一项为B 级，缺二项为C 级，缺三项为D 级，达不到 D 级没有等次。由省级工会经审会印发的文件确认。
三、审查审计
审查审计共划分为五个二级指标和十八个观测点。
3、1、1 经审会应向工会代表大会宣读工作报告。宣读工作报告的为 A 级，只印发工作报告为B 级，达不到B 级没有等次。由工会代表大会或全委会会议议程和日程表确认。
3、2、1 经审会全委会审查本级工会经费预算及预算执行情况。已审查，并有会议纪要为 A 级，已审查，没有会议纪要为B级，达不到 B 级没有等次。由经审会全委会会议纪要确认。
3、2、2 经审会全委会听取经审办审计情况综合报告。听取报告为 A 级，仅提供书面报告为B级，达不到 B 级没有等次。由会议日程表和报告文本确认。
3、2、3 经审会审查后的省级工会财务预、决算报表上报全总财务部的同时，由省级工会经审办同时上报全总经审会。上报为 A 级，不上报没有等次。
3、2、4 常委会或经审委员会全体会议审查本级工会经费上半年预算执行情况。审查并有会议纪要为A 级（没有召开或仅经审会主任、副主任审查视同未审查），达不到A 级没有等次。由会议日程表和报告文本确认。
3、2、5 常委会或经审委员会全体会议审议经审办提出的对下级工会经审工作考核评比等次情况报告。有评比情况通报为 A 级，达不到A 级没有等次。由上报和下发的评比情况通报确认。
3、3、1 经审办按照经审会要求，应开展本级工会经费预算执行情况和财产管理情况审计工作，并出具审计意见书。每年审计一次为 A 级，没有审计没有等次。由审计意见书确认。
3、3、2 对省级工会直属企事业单位每年审计覆盖面达100%为 A 级，不少于90%为 B 级，不少于80%为 C 级，不少于70%为D 级，达不到D 级没有等次（对于两年审一次，一次审两年的也视同每年审一次；独立管理经费的全国产业工会、中央国家机关工会联合会、中直机关工会联合会没有此项的为 B 级）。由审计意见书确认。
3、3、3 受组织部门委托对领导干部及直属企事业单位负责人经济责任审计，完成委托项目的100%为 A 级，完成委托项目的90%为 B 级，完成委托项目的80%为 C 级，完成委托项目的70%为D 级，达不到D 级没有等次（跨年度委托审计的可以算在第二年度；当年没有接到组织部门委托经济责任审计项目的为 B 级）。由审计意见书确认。
3、3、4 基本建设和5万元以上维修改造工程审计，指本级基本建设已做工程决算的项目必须同时完成审计；维修改造工程指5万元以上维修改造工程项目。完成应审项目100%的为A 级，完成应审项目90%以上为 B 级，完成应审项目80%以上为 C 级，完成应审工程项目70%以上为D 级，达不到D 级没有等次，当年没有项目的为 B 级。由审计意见书确认。
3、3、5 专项审计是接受领导或有关部门委托，为查清某一特定问题所进行的审计。当年完成委托项目100%的为 A 级，完成委托项目90%以上为 B 级，完成委托项目80%以上为 C 级，完成委托项目70%以上为D 级，达不到D 级没有等次（跨年度委托审计的可以算在第二年度；没有委托项目的为 B 级）。由审计意见书确认。
3、4、1 省级工会对地市级总工会审计覆盖面，每年审计50%为 A 级，每年审计33%为 B 级，每年审计25%为C 级，每年审计20%为D 级，达不到D 级没有等次。由审计意见书确认。
3、4、2 省级工会对所属独立管理经费的产业工会审计覆盖面（包括驻会和不驻会的），每年审计50%为 A 级，每年审计33%为 B 级，每年审计25%为C 级，每年审计20%为D 级，达不到D 级没有等次。由审计意见书确认。
3、4、3 省级工会直管基层工会，是指直接向省级工会上解经费的基层工会。每年审计33%为 A 级，每年审计25%为 B 级，每年审计20%为C 级，达不到C级没有等次（没有直管基层工会的视同为B级）。由审计意见书确认。
3、4、4 省级工会组织指导所属地、市级总工会开展计拨工会经费审计工作后，所属地、市级总工会100%开展计拨工会经费审计工作为 A 级，80%开展计拨工会经费审计工作为B 级，60%开展计拨工会经费工作为 C级，达不到C级没有等次。上报省级工会计拨审计汇总情况报告确认。
3、4、5 省级工会向全总上报全省计拨工会经费审计中共查出漏欠数和入库数。上报漏欠数和入库数为 A 级，达不到A级没有等次。上报省级工会计拨审计汇总数据确认。
3、5、1 省级工会经审会应按全总审计意见督促本级工会财务整改，有整改情况汇报的为 A 级，没有整改情况汇报的不评等次。由整改情况汇报文件确认。
3、5、2 省级工会经审会开展同级审计后，按所提审计意见督促财务整改，有整改情况汇报的为 A 级，没有整改情况汇报的不评等次。由整改情况汇报文件确认。
四、业务建设
业务建设共划分为四个二级指标和八个观测点。
4、1、1 向全总经审会报告当年省级工会出现的已有正式结论的重大经济案件和重大财产损失情况。一个月内如实上报的为 A 级，半年内如实上报的为 B 级，达不到B 级没有等次。如有隐瞒不报，一经发现取消第二年此项评比分数并进行适当处罚，处罚力度由全总经审会常委会决定（当年没有重大经济案件和重大财产损失情况视同B 级）。由重大经济案件和重大财产损失情况的有关决定文件确认。
4、2、1 调查报告上报全总经审会办公室1篇以上的为 A 级，没有不评等次（由全总经审会常委会认定调查报告）。
4、2、2 理论文章被全总或省级以上工会刊物、报纸刊登，2篇以上的为 A 级，1篇为 B 级，没有不评等次。由有关复印件或相关证明确认。
4、3、1 每年编发经审工作信息或简报，不少于4期，并向全总经审办上报为A 级，3期为 B 级，2期为 C 级，1期为 D 级，没有不评等次。由编发的经审工作信息或简报确认。
4、3、2 全年向《全总经审工作信息》投稿，指论文、调研报告、工作信息和经验材料（新闻稿不计算在内），不少于7篇为 A 级，不少于6篇为 B 级，不少于5篇为C 级，不少于4篇为D 级，达不到C 级没有等次。由全总经审办确认。
4、3、3 投稿被《全总经审工作信息》采用率达50%以上为 A 级，40%以上为B 级，30%以上为C 级，20%以上为D 级，达不到D 级没有等次。由全总经审办确认。
4、3、4 建立信息员队伍，指在下级工会经审工作人员中有兼职信息员。定期组织活动为 A 级，不定期组织活动为 B 级，有队伍为C 级，没有队伍不评等次。由活动通知文本确认。
4、4、1 对下一级工会经审工作进行考核，每年考核一次为 A 级，没有考核没有等次。由考核情况报告确认。
五、经费设备
经费设备共划分为二个二级指标和五个观测点。
5、1、1 经审专用经费，严格执行全总文件有二层含义，一是指按规定比例纳入本级工会预算，专款专用；二是指在审批使用时，由经审会主任或经审会办公室主任签批为 A 级，低于全总文件规定比例，但由经审会主任或经审会办公室主任签批使用的为 B 级，达不到B 级不评等次。由省级工会经审会上报全总经审会本级工会经费年度预、决算报表证明确认。
5、1、2 经费审查委员会和常委会会议经费，按全委会议标准执行，单独列入本级工会预算，或和全委会一起列入本级工会预算为 A 级，未列入本级工会预算不评等次。由省级工会经审会上报全总经审会本级工会经费年度预、决算相关报表证明确认。
5、1、3 经审会办公室办公经费，按部门标准单独列入本级工会机关预算为 A 级，未列入不评等次。由省级工会经审会上报全总经审会本级工会经费年度预、决算相关报表证明确认。
5、2、1 审计用设备器材。主要指笔记本电脑、传真机，满足工作需要指下审时审计人员每人一部笔记本电脑为 A 级，基本满足工作需要为B 级，不能基本满足工作需要不评等次。由省级工会办公室证明确认。
5、2、2 经审审计软件在全总开发前暂不考核。全总开发后，使用为 A 级，不使用不评等次。
六、工作创新
6、1、1 审计范围、方法和深化监督，在全国工会经审工作中率先开展，并在全国得到推广有重大作用为A 级，在全省范围得到推广有较大作用为B 级，达不到B级不评等次。全省范围得到推广需上报材料，由全总经审常委会确认。
