成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法
四川省成都市人民政府
成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法
（１９９４年２月２１日成都市人民政府令第４１号发布）
第一章 总则
第一条 为加强我市城市房屋的产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据国家有关房地产法律、法规和政策，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 成都市国有土地上各类房屋的产权产籍管理。适用本办法。
第三条 本办法所称房屋产权，即房屋所有权，是指房屋产权人依法对自己的房屋（包括国家授权全民所有制单位管理的国有房屋）享有占有、使用、收益和处分的权利。
本办法所称房屋产籍。是指定房屋的产权档案及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
第四条 成都市房地产管理局主管我市城市房屋的产权产籍工作，并负责本办法的组织实施。
成都市房屋产权监理处主管锦江、青羊、金牛、武侯和成华区范围内的房屋产权产籍的具体工作。龙泉驿、青白江区和各县（市）人民政府房地产行政管理部门主管所辖行政区域市房屋的产权产籍工作。
第五条 房屋产权产籍主管部门应当依照国家有关房地产法律、法规和本办法，做好房屋产权登记、房屋测绘和产权档案资料的管理工作。
第六条 房屋产权人，包括公民、法人和其他组织，必须遵守本办法，接受房屋产权产籍主管部门的指导、监督和管理。
第七条 房屋产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。
第二章 产权管理一般规定
第八条 房屋产权的取得、转移、变更或他项权利的设定，必须符合有关法律、法规和本办法规定，并在规定期限内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经审查确权后，领取房屋产权证（含共有权保持证，下同）或他项权利证。
房屋产权和他项权利，非经登记领证，不受法律保护。
第九条 房屋产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋产权人凭证管理和使用自己的房屋。
任何组织和个人都不得涂改、伪造房屋产权证。
第十条 建立房屋产权总登记和验证制度。房屋产权人应按规定办理核准登记和验证手续。
第十一条 房屋产权登记，按下列规定确定申请登记人：
（一）公民私有的房屋，由公民个人申请登记，并以户口簿或其他合法有效的身份证件所载姓名为准；
（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用法人全称；
（三）其他组织的房屋,由该组织申请登记，并使用其全称；
（四）共有房屋，由全体共有人申请登记；
（五）境外经济组织和个人在我市取得的房屋，由该经济组织和个人申请登记，并交验合法有效的证件。
第十二条 房屋产权人如系无行为能力或限制行为能力人，由他的法定代理人代为其申请登记。
第十三条 公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证件。必要时委托书须经公证。
第十四条 办理产权登记，房屋产权产籍主管部门应当发出公告询异（人民法院依法确认产权的除外），从公告之日起十五日内无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式发布。
第十五条 申请房屋产权登记，应按规定缴纳税费。严禁逃避或偷漏税费。
第十六条 下列房屋，不予登记发证：
（一）违法建筑；
（二）临时建筑；
（三）不符合登记发证房屋技术规范的建筑。
登记发证房屋的技术规范由成都市房地产管理局制定。
第十七条 房屋有下列情况之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或设定他项权利：
（一）在城市建设拆迁封户范围内的；
（二）在国家建设已征用土地范围内的；
（三）其他依法禁止转移、变更的。
第十八条 房屋有下列情况之一的，暂缓登记：
（一）产权的争议，尚未解决的；
（二）不能如期提供取得产权的合法证明文件的；
（三）产权人下落不明、尚未确定代管人的。
无主房屋，依照法律规定的程序予以处理。
第十九条 共有房屋的产权，除按规定不能分割的外．经房屋产权产籍主管部门批准，可以分割。
第二十条 房屋权证遗失，权利人应及时向房屋产权产籍主管部门提出书面申请，经登报声明作废，公告无争议后，补办新证。
房屋权证损坏，权利人应当申请换领新证。
第三章 产权登记
第二十一条 房屋产权的取得、转移和变更，应当在行为成立之日起三十日内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经审查确认产权后，领取房屋产权证。
第二十二条 新建房屋，申请第一次产权登记，应提交建设项目的计划批文、固定资产投资许可证、建设用地规划许可证、规划红线图、建设工程规划许可证、建设用地批准文件和房屋竣工平面图等文件和资料。房地产开发企业新建的商品房，还应交验开发资格证或项目许可证。
第二十三条 合资、合作修建的房屋，按照第二十二条规定提交建设项目的各种批准文件后，由合资、合作的各方按照协议确定的份额。分别办理第一次产权登记。
买卖商品房和擅自转让建设项目批文的，不适用前款规定。
第二十四条 房地产开发经营企业销售商品房，买卖双方应当订立书面合同，并按规定办理产权转移登记手续。
第二十五条 商品房的预售和预售后的期货转让，应订立书面合同，并持规定的证件向房屋产权产藉主管部门办理备案登记手续。
第二十六条 存量房屋产权的买卖、调换、赠与、继承、调拨、价拨和作价入股等，必须办理产权转移登记，申请转移登记，除交验产权转移协议外，按下列规定提交有关证明文件：
（一）国有企业、事业单位所有的房屋，提交有关主管部门的批准文件（国有企业经政府特别授权的除外）；
（二）集体企业、事业单位所有的房屋，提交职工（代表）大会审议并决定的文件；
（三）股份制企业所有的房屋，提交董事会决定的文件；
（四）私有房屋的继承、赠与．提交公证证明或具有法律效力的司法文书；
（五）单位或个人购买的“解困”住房，提交政府住房解困机构出具的同意证明；
（六）职工在房改中购买的“部分产权”住房，按房改有关政策办理。
第二十七条 房屋发生改建、扩建、合并、分割、分析、兼并、改变用途和产权人更名等，必须办理产权变更登记。申请变更登记．应当提交下列证明文件：
（一）改建、扩建，按照第二十二条的有关规定办理。
（二）合并、分割、分析和兼并，除交验书面协议外，还应按第二十六条规定提交有关批准文件；
（三）改变用途，按住宅和非住宅分别交验营业执照或其他证明文件；
（四）产权人更名，法人和其他组织应交验政府有关主管部门的批准文件；个人应交验户口簿或其他合法有效的身份证件。
第二十八条 房屋灭失或倒塌已丧失使用功能的，其产权即行终止。原产权人应向房屋产权产籍主管部门办理注销登记，缴销房屋权证。
原产权人经批准在原地重建的房屋，重新办理产权登记，领取房屋产权证。
第四章 他项权利登记
第二十九条 本办法所称他项权利，包括用房屋产权设定的抵押权和典权。
房屋发生抵押或典当的，应从他项权利设定之日起十日内向房屋产权产籍主管部门申请登记，经核准后，发给抵押权人或典权人他项权利证。
第三十条 申请他项权利登记，应当交验抵押或典当合同、房屋产权证和合法有效的身份证件。
第三十一条 他项权利终止时，应向房屋产权产籍主管部门办理注销登记。
第五章 产籍管理
第三十二条 房屋产籍资料由房屋产权产藉主管部门集中统一管理。五城区内房屋的产籍资料，由成都市房屋产权监理处管理；其他区（市）、县内房屋的产籍资料，由所在的房屋产权产籍主管部门管理。
第三十三条 房屋产权登记中形成的图、卡、表、册等产籍资料，应按准确、完整、系统，安全和有效的归档原则进行收集整理，并根据产权的取得、转移、变更和注销等及时加以调整和补充，建立规范的产权档案。
第三十四条 房屋产权档案属专业性档案，必须永久保存、并配备相应专业人员进行管理，不得丢失或损坏。
房屋产权人在申请登记前不得分散、转移和销毁产籍资料。
第三十五条 查阅房屋产权档案，应经房屋产权产籍主管部门同意。并按规定履行手续。
第三十六条 查阅产权档案，严禁勾划、涂改和损坏，未经批准，不得拍照、复印和摘抄。
第六章 罚则
第三十七条 房屋产权人无正当理由不申办房屋产权登记的，每逾期三十天，处以登记费额一倍以内的罚款，但最高金额不得超过房屋现值。
第三十八条 擅自涂改房屋权证的，一律无效，并对涂改人处以房屋现值１０％以内的罚款；涂改、伪造房屋权证构成犯罪的，由司法机关依法处理。
第三十九条 凡违反本办法规定，有下列情况之一的，撤销登记，缴销权证：
（一）申请人不如实申报房屋产权真实情况的；
（二）房屋产权产籍主管部门发现颁发的房屋权证确有错误的。
第四十条 对毁坏或擅自涂改、转移产籍资料的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法处理。
第四十一条 本办法规定的行政处罚，由房屋产权产籍主管部门执行。处罚决定以书面形式作出。
第四十二条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议；也可直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定部门申请人民法院强制执行。
第四十三条 罚款收入按规定交同级财政部门。
第四十四条 房屋产权产籍主管部门工作人员，必须严格执行本办法，不得以权谋私，徇私舞弊，索贿受贿。违者，给予批评教育或行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法处理；
第七章 总则
第四十五条 房屋建筑所属的地下室、乡集镇房屋的产权产籍管理，可参照本办法执行。
第四十六条 本办法所称“房屋权证”，包括房屋产权、共有权保持证和他项权利证。
第四十七条 本办法执行中的具体问题，由成都市房地产管理局负责解释。
第四十八条 本办法自公布之日起施行。
“零工资”就业违法，用人单位需谨慎
宋晓锋
严峻的就业形势，有的大学毕业生为了争取一份工作，自降身价，或者不敢询问薪水，甚至愿意“零工资”就业。
据了解，“零工资”现象目前已不鲜见，只不过它往往打着“实习”的名义，在不少单位、企业大行其道。“零工资就业”是指大学生与用人单位建立劳动关系，但是用人单位不用支付工资。
大学生这样做到底是一种值得提倡的行为，还是一种无奈之举？
有的“零工资”就业大学生认为：“如果能积累经验、锻炼实际操作能力，为了今后的发展，为用人单位白干一段时间也是有意义的，就当是用钱买经验。”
有些人对“零工资”就业持支持意见，持这种观点的人认为：我国法律并没有对劳动者主动要求无偿工作进行限制。只要劳动者提出，经过双方协商同意，就符合民事关系中的合意原则，“零工资就业”无可厚非。
有些人对大学生“零工资”就业持反对意见，持这种观点的人认为：“零工资”就业是某些大学毕业生采用的不正当竞争手段，“零工资”就业的大学生不切实际地压低身价，给其他求职者以压力，逼迫大家都‘跳水’，这会引起整个就业市场的混乱。”
有些人认为对是否“零工资”要具体分析，如果家庭条件好的毕业生才有资本向用人单位提出“零工资”就业；如果是贫困的家庭，培养一个大学生几乎要用尽积蓄，甚至还要向亲朋借款才能使大学生完成学业，如果孩子‘零工资’就业，家长还得承担孩子这段时间的生活费用，“零工资”就业对这样的家庭是弊大于利。
笔者系多年从事劳动法研究和实践的律师，从法律的角度对“零工资”就业进行如下分析。
《劳动合同法》第七条规定，“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系”。 大学生毕业后进入用人单位工作，即成为一名法律意义上的劳动者，与其他劳动者一样，并没有什么特殊之处。企业招用了“零工资就业”的大学生，从其工作的第一天起，双方就建立了劳动关系，不管有没有协议，也不管是什么形式的协议。
根据《劳动合同法》及有关规定，用人单位聘用“零工资就业”的大学生要承担如下风险和责任：
一、不签书面劳动合同的风险
《劳动合同法》第七条规定，“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系”。企业招用了“零工资就业”的大学生，从其工作的第一天起，双方就建立了劳动关系，不管有没有协议，也不管是什么形式的协议。
用人单位在招聘“零工资就业”的劳动者时，一般不会与之签订书面的劳动合同，只是进行口头约定。但不签书面合同本身存在很大的法律风险。
1、支付双倍工资的风险
《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月但不满一年位于劳动者订立劳动的同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。
2、无固定期限劳动合同条件成立的风险
《劳动合同法》第十四条第三款规定，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。也就是说《劳动合同法》实施后，用人单位不与劳动者签订书面劳动合同超过一年的，就视为双方签订了无固定期限的劳动合同。
3、支付经济补偿金的风险
在一个月的“宽限期”内，如果由于劳动者不签订书面劳动合同，用人单位终止劳动合同的，可以不支付经济补偿，超过一个月的，由于劳动者不签订书面劳动合同，而用人单位终止劳动合同的，用人单位须依法支付经济补偿。
4、劳动者可以随时走人，将导致企业内部人员的流动性，这种流动对企业制度管理不利，对企业文化更是致命；
5、不能对涉及商业秘密或竟业限制的劳动者进行有效约束；
6、对企业出资培训的劳动者，只有在劳动合同中月的那个服务期或签订专项的培训协议，才可以预防和控制劳动者提前离职，防止给企业带来损失。
有的企业把不签书面合同的责任推给劳动者，说劳动者不同意企业也不能强迫其签，这其实是用人单位逃避责任的一个托辞。《劳动合同法实施条例》第六条规定，“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并与劳动者补订书面劳动合同；劳动者不与用人单位订立书面劳动合同的，用人单位应当书面通知劳动者终止劳动关系，并依照劳动合同法第四十七条的规定支付经济补偿。”
二、签订“零工资就业”的劳动合同风险大
与“零工资就业”的大学生签订书面合同也有风险。
如果签订书面劳动合同，根据《劳动合同法》的规定，劳动报酬和社会保险是劳动合同的必备条款，如果合同回避不写，则合同必备条款缺失，不符合法律要求；如果合同写明零工资、无社保，则明显违反法律的规定，要被追究违法责任。
《劳动合同法》第二十六条规定，“用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的”“违反法律、行政法规强制性规定的劳动合同无效或者部分无效。”《劳动合同法》第二十八条规定，“劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。”用人单位与大学生签订了这种“零工资就业”的劳动合同，大学生可以随时与用人单位解除劳动合同，同时用人单位应当支付工资和经济补偿金。
三、用人单位不支付劳动报酬要承担相应责任
零工资就业意味着用人单位不用支付劳动报酬，而有劳动无报酬是严重的违法行为。《劳动法》第三条规定，“劳动者享有平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利”；第四十八条规定，“国家实行最低工资保障制度。用人单位支付劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。”劳动者付出了劳动，用人单位就有支付报酬的义务，且报酬不得低于当地最低工资标准。不支付工资或工资低于当地最低工资标准，根据《劳动合同法》的规定，由劳动行政部门责令限期支付，逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。这就意味着要付出更大的成本。
四、用人单位不缴纳社会保险的风险和责任
为劳动者缴纳社会保险是用人单位的法定责任。《劳动法》第七十二条规定，“用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。”“劳动者享受的社会保险金必须按时足额支付。”《劳动法》第一百条规定，“用人单位无故不缴纳社会保险费的，由劳动行政部门责令其限期缴纳；逾期不缴的，可以加收滞纳金。”用人单位不向劳动者支付劳动报酬，也就不会给零工资就业者办理社保。遇到这种情形，劳动者可以要求补交，劳动行政部门有权对其进行处罚，包括警告和罚缴滞纳金。另外，如果劳动者以用人单位不缴纳社会保险为由提出解除劳动关系的，用人单位还要依法支付经济补偿金。
综上，《劳动合同法》及有关法律法规对“零工资就业”是否定的。劳动者与用人单位之间只要建立了劳动关系，用人单位就要承担相关的法律义务，如果用人单位不履行法定义务，就要受到法律的制裁，就要付出更大的代价。
用人单位在招工时要依法依规操作，关键要破除签订书面劳动合同就会影响企业用工自主性、灵活性，不签劳动合同就可免除责任的误解。只要劳资双方自愿协商薪酬水平，只要不低于最低工资标准即可。
宋晓锋 ，管理学学士、法律硕士、北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：公司法律事务、房地产、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
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