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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来，某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后，为牟取更大的不法商业利益，利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实，精心为买家置业者设置了诱人的陷阱，请君入瓮，让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠，玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后，倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利，为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间，往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际，擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时，不良房地产开发商往往会大言不惭地说：“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为，符合全体买家置业者的共同利益，是住宅小区物业管理的需要，是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段，其改建行为合法、合情、合理”。对此，个别买家置业者对此信以为真，对改建行为视而不见，不闻不问，无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知，房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为，改变了住宅小区原有的科学规划和设计，破坏了住宅小区的人居环境，并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值，损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看，消费者购房置业，通常希望实现和满足二个基本目标，一是安居，住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值，消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业，所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算，同一地段中，住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所，无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看，不良房地产开发商的擅自改建行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定，对全体买房置业者构成侵权，依法应承担法律责任。此时，房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后，往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间，买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时，不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者，“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关，有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司，此时，不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后，住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交，不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”，从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱，因为他将会降低你居住环境的品质，给你带来较大的经济损失。





查处国企改制中
贪贿犯罪的策略与方法
河北省保定市北市区人民检察院 安佳庆
今年九月份，我院查办了一起在国企改制中贪污的七人窝案，结合该案的查处，浅谈一下查办此类案件的策略和方法，供同行们借鉴和交流。
查处国企改制中贪贿犯罪的方法，从大的方面说，与其它职务犯罪并无两样，但这类犯罪又有独特之处，比如时间性，一般是国企提出改制意见至资产评估基准日前的二至三个月为犯罪多发期；主体特定性，多是在国企中劳苦功高、岁数较大的实权派，或是改制后股份企业中的最大受益者；犯罪的共谋性和群体性，表现为大多数国企改制中贪贿犯罪都是串案、窝案。所以，国企改制中贪贿犯罪在侦查策略上也有不同于其他职务犯罪的地方，且有自身的规律可循。
一、办案难点。
国企改制中的贪贿犯罪存在着自身的查处难点，清楚了这些难点问题，才好有针对性、有重点地制定侦查策略。
1、账目混乱。行为人会利用国企改制这个千载难逢的好时机故意制造财务管理上的混乱，普遍存在账目不清，账目穿插，支出不记账，记账无支出等混乱情况，给查办案件带来难度，所以初查时就要寻求审计部门的帮助，审计报告和相关材料会给我们办案带来快捷和高效，少走迷阵。并且以侦查指导审计工作。对此类案件的审计工作不能就账看账，要以侦查的眼光、思路审视每一笔可疑资金、账目。要将侦查工作与审计工作有机结合，以侦查指导审计，使侦查、审计完美配合。
2、查办案件点多、面广、量大。经阶段性工作后，涉案线索增多，可查性线索零碎、散、杂、主线不清。这就要求我们开始时要紧紧抓住举报信上已被群众觉察、反映强烈的问题一查到底，并且始终抓住主线索、主要问题不松手。在具体查办过程中，采取阶段性工作的方法，将办案整体工作分成几个阶段，化整为零，制定阶段性工作重点、目标，逐个解决，将人员分为第一、第二、第三办案组，明确分工，集小胜为大胜。
3、涉及人员多，欺骗性大，存在影响稳定因素。由于犯罪嫌疑人实施犯罪不能独立完成，需通过财务、公司经理、项目负责人等岗位人员具体操作才能完成。有的岗位人员仍在岗工作，涉案程度又各不相同，采取强制措施上要非常慎重，既要确保企业正常经营，又得使办案工作不受影响。此外，由于犯罪嫌疑人以发奖金、补贴等名义，通过给职工得到一点实惠，自己拿大头，私分账外资金。职工不知实情，受蒙蔽，对公司领导有感激之情，认为公司领导被查处是因为他们为职工谋利益，因而对查办案件有抵触情绪。我们在办案同时一定要做好职工群众的思想工作，确保稳定。
4、定性难。一是由于该类案件大多发生在涉案公司改制尚未完成，犯罪嫌疑人尚未对转移至账外的公司资产进行分配、处理，尚存在不确定性；二是在私分公司资金中，尽管知情人多得，职工少得，但存在利益均沾问题。这些问题或涉及罪与非罪，或涉及此罪与彼罪，容易产生认识上的分岐。这就要求我们统一思想，正确研究定性。针对案件定性难点，在进一步查清案件事实，积极收集固定证据的基础上，组织办案人员对所有案件事实进行逐项过堂，认真分析案情，研究案件定性，以刑法“控制说”理论作为认定犯罪既遂的标准，即以公司对财产失去控制，犯罪嫌疑人实际已达到对财产的控制为既遂，反之为未遂或不认为是犯罪，最终达成共识。
二、查处的策略和方法。
由于这类案件存在上述特点及办案难点，在办案中，如组织不力，计划不周密，就不能够掌握办案的主动性，极易被案件线索牵着走，从而使办案工作久侦不决。
（一）、领导高度关注和重视是成功的保障。
对于国企改制中出现的采用多种手段实施的侵财性疑难复杂案件，由于案件特点所导致的工作量大、隐蔽性强、牵涉面广及因群众不理解易引发企业动荡等因素，要求领导对此类案件的查处工作要投入更多的关注和心血。我们在查办保定大羽集团毛纺织有限责任公司董事长刘某等七人贪污一案时，侦查人员对定性存在分歧，院领导连夜召开检察委员会，并请河北大学法学院4名法学专家会诊，对定性做出正确判断，统一了办案人的认识，并积极为办案排除干扰，坐镇指挥，为一个月内侦结此案提供了强大的精神后盾。
（二）、紧扣犯罪特点，精心设计侦查方案。
犯罪嫌疑人反侦查能力强，涉及人员广，一旦打草惊蛇，易发生串供、毁灭证据等后果。因此，在查办此类案件时，应制定“秘密初查，外围突破，由果导因，层层推进”的侦查方案。围绕侦查方案取证固证，提高案件质量。
1、锁定突破口，诱“敌”深入。国企改制中贪贿犯罪大多数表现为串案、窝案等共谋性和群体性，案件的事实情况相当复杂，因而在此类案件侦查过程中，如何选择好突破点，以点带面，突破全案是一个相当关键而又十分棘手的问题。个案情况虽有所不同，但是侦查人员可根据已掌握的案情和侦查工作的客观需要，根据整个涉案人员的行为社会危害性及可能承担的法律后果、与案件利害关系的程度、本人心理素质等因素的差异分析突破难易程度来选择突破口，在此人和彼人、此罪与彼罪、此情节和彼情节之间分析确定案件的切入点，抓住其一点，集中力量攻其要害，就会突破全案。如果有堂而皇之的理由做掩盖进行隐秘侦查效果会更好。刘某一案，本是银行诉保定大羽集团毛纺织有限责任公司，在大羽国有公司改制期间，将银行出资建盖，所有权归大羽公司的一间门脸擅自卖给保定双丰毛纺织有限公司，要求我院民行部门抗诉。我们以民事纠纷的调查为掩盖，将民事案件中所涉及的门脸所有权作为开启整个侦查过程的“钥匙”，步步深入，一举查获了保定大羽集团毛纺织有限责任公司董事长刘某等七人将该公司卖门脸所得99万多元以配股的形式贪污的犯罪事实。这种带有隐蔽性的调查，使涉案人员不知我们真正的意图，为了赢得民事官司，积极配合，主动提供大量材料，我们按照我们的意图步步深入调查，直到证据齐全，事实大白，犯罪嫌疑人已没有了狡辩的余地。
　　2、从资产去向中寻找突破点。有一些国有企业在改制，资产重组的过程中，评估权往往掌握在筹备组少数人或个别利益集团的手中，他们为了达到侵吞国有资产的目的，而采取高值低估的手段将国有资产据为已有。通常的做法是对国有资产有形部分按原价或不计价进行评估，而不计其市场的升值部分。有的企业领导甚至将国有资产半卖半送的出让给其相关的私营企业，而从中捞取个人的好处，严重侵害国家的利益。由于企业资金流动的随意性和管理制度的不健全，资金的支配都是领导说了算，所谓的财务监督也往往显的很无力和苍白，这就为经济职务犯罪打开了方便之门，与此同时，也往往会给企业造成很大的资金流失。刘某一案，改制后的保定双丰毛纺织有限公司就是刘某等人入股的股份公司，虽然召开了形式上的会议，但国有公司和股份公司都是这些犯罪嫌疑人掌控，为了达到多控股的目的，将国有资产变卖的款项作为配股打入股份公司，从而达到了个人侵吞国有资产的目的。
3、从企业资产重组中股权的变化上寻找切入点。在一些企业改制资产重组成立新的股份制公司以后，企业的领导既成为国有控股公司的经营者，又是公司的股东，为了达到侵吞国有资产的目的，将公司的利润进行违法的股利分红，不按法律的规定进行提取法定的公积金、公益金，有的经营者甚至利用企业的资金和加大个人的投资比例，使公司的股份比例发生变化，从而很秘密地侵吞了国有资产。刘某一案，我们就是从两次配股展开调查，一举查出第二次配股中存在的职务犯罪问题。
　　4、从企业债权处置上寻找突破口。在国有企业改制中国退民进交替的环节上，国有资产产权、企业的性质、管理责任往往是难以界定。由于国有资产产权交易缺乏严格的管理和必要的监督，致使企业在改制时尚有许多债权得不到清理，有的管理人员或业务人员就乘机利用各种手段，采取隐瞒、漏报等方式将企业的债权保存于个人的手中，待企业改制以后，再和债务人私分这部分债权。如某企业业务人员涉嫌贪污一案，企业的一名业务员利用企业能给予的销售政策，将企业的货物拿到市场铺底销售，在企业改革时，他故意将这些债权采取虚假的证明隐报为烂帐、坏帐，在公司财务上予以核销，之后，他便和这些业务客户们私分了企业的应收货款，致使企业国有资产流失了几十万元。
　　（三）、查办此类案件需要注意的几个问题。
根据此类案件特点，如不能正确把握全案，极容易造成群众误解、国有资产流失、企业动荡、职工上访等不良后果。因此，必须注意以下几个问题，确保查办案件的社会效果与法律效果的统一。
（1）确保企业正常经营，减小企业动荡。一是区别不同矛盾，抓主要问题和人头。在强制措施运用上，对于一般涉案人，要敢于将其放在原有岗位工作，可以采取监视居住、取保侯审强制措施，后期一并直诉的方法。二是在冻结措施上，既要避免国有资产流失，又要确保不影响企业正常经营、发展。对于企业经营所需账户确保正常使用，不予冻结。对隐瞒不报被查获的小金库和账外账户，一律冻结。
（2）克服就案办案思想，坚持深挖余罪、扩大战果。一是在办案中，要挖掘有价值的可查性线索；二是在对线索的查证上要带有嫌疑人有无职务侵占、挪用、隐瞒转移资产的疑问，一查到底；三是注意揭露嫌疑人制造的假象，查明案件事实；四是将公司提出改制意见至资产评估基准日前的二至三个月作为侦查工作重点，司法实践表明，行为人有在此时段内突击犯罪的情况，如将多年挂在账上的应付款在资产评估基准日前汇出，此笔应付款的真实性就应查清等等。
（3）加大追缴力度，全力挽回国有资产。办案中，要确立打处犯罪的同时全力挽回损失的指导思想。一是全力追缴被侵占、挪用、隐瞒转移的资产及账外账、小金库；二是注意追缴滋息部分；三是通过调账，剥离虚增的应付款、烂坏帐部分，使公司净资产增值；四是通过工商资料变更，将虚增的公司股权或挪用公司资金成立的其它公司的股权收归公司所有；五是其它零星资产等等。