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新余市人民政府关于印发新余市高层次人才创业园管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 11:40:23  浏览:9507   来源:法律资料网
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新余市人民政府关于印发新余市高层次人才创业园管理办法的通知

江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市高层次人才创业园管理办法的通知
余府发〔2008〕7号


各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

现将《新余市高层次人才创业园管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。







二○○八年三月十二日





新余市高层次人才创业园管理办法



第一章 总则

第一条 为加快实施“科教兴市”、“人才强市”战略,加强技术创新,促进科技成果转化,大力发展高新技术产业,推动新余市高层次人才创业园的发展,根据国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 新余市高层次人才创业园(以下称创业园)由新余市人民政府主办,新余经济开发区承办。

鼓励和支持各类高层次人才进入创业园领办、创办企业,从事新产品研发,实施科技成果转化,进行高新技术研究、技术交流合作、中介服务及经济贸易等活动。

第三条 本办法适用于进入创业园的各类高层次人才及其创办的研究型、开发型和生产型高科技高技术企业。



第二章 管理机构和职责

第四条 成立以组织、人事、财政、发展改革、科技、金融、税务、工商等部门为成员单位的新余市高层次人才创业园工作领导小组(以下称领导小组),作为创业园的领导、决策、协调机构,负责处理创业园建设和发展中的重大问题。领导小组下设办公室(设在新余经济开发区,承载单位为新余经济开发区创业服务中心,以下称领导小组办公室),履行下列职责:

㈠负责高层次人才的身份认定和入园项目的初审;

㈡负责创业园的政策制定;

㈢负责创业园的日常管理与服务,包括为入园的高层次人才提供企业注册登记、税务登记、财务代理、人事代理、物业管理、网络通讯以及联系商务洽谈、会议接待、人员培训、产品展示服务场所等系列服务;

㈣申报项目与资金;

㈤通过领导小组定期向市政府汇报创业园的工作情况。

第五条 领导小组每年对入园企业进行一次考核,对连续两年考核不合格的或进驻后违反有关规定的企业,可以劝其出园。



第三章 进园对象和审批程序

第六条 进入创业园的基本对象包括:

㈠国家级重点学科带头人,“两院”院士,国家有突出贡献专家,国家杰出专业技术人员,享受国务院特殊津贴人员,“新世纪百千万人才工程”国家级层次人选;

㈡省(部)级重点学科学术带头人,省(部)级有突出贡献的中青年专家,享受省政府特殊津贴人员,“新世纪百千万人才工程”省级层次人选;

㈢国内外具有创业愿望和能力的博士、硕士研究生;

㈣具有副高以上专业技术资格并具有创新能力和科研成果的人员;

㈤企业高级经营管理人才、高技能人才;

㈥拥有处于国内外领先水平且具有成果转化价值的专利、发明或专有技术的人员;

㈦其他创业园急需的人才。

第七条 符合本办法第六条规定并自愿进驻创业园的高层次人才应当按下列程序办理:

㈠持相关资格证明和项目资料向领导小组办公室提出申请;

㈡领导小组办公室组织有关专家对申请进入创业园的人才和企业进行资格审查和项目初审;

㈢领导小组办公室将初审意见报领导小组研究;

㈣市政府审批。



第四章 扶持政策

第八条 凡经批准入园的高层次人才创业企业享受新余经济开发区已有的各项优惠政策。但是本办法优惠政策与新余经济开发区已有的优惠政策内容相同的,不得重复享受。

第九条 创业园创建的第一年由市财政安排70万元专项资金,用于重点扶持创业园企业的项目启动,第二年、第三年由创业园每年自筹不少于100万元专项资金,用于重点扶持创业园企业的项目启动。

第十条 对入园高层次人才承担的科技攻关项目,优先列入我市各类科技计划,优先安排科技三项经费,优先向市有关部门申请科技项目转化资金、中小企业风险担保等。

第十一条 对高层次人才自带资金和科研成果,在我市实行产业化的,经专家评审,领导小组认定,政府按其自筹资金到位额的一定比例提供资助。经申请被列入省以上部门项目的入园企业,可获得相应的配套资金支持。对国外智力入园的,积极争取国家专项资助经费,政府按一定比例给予配套。

第十二条 凡入园企业获得科技项目银行贷款时,三年内可由政府按贷款合同利率的50%给予相应贴息支持,每个企业最大贴息总额不超过20万元。

第十三条 对入园企业自投产年度起缴纳的营业税、企业所得税、增值税地方财政留成部分,由受益财政在第一年至第三年按100%、第四年至第八年按50%的比例进行奖励。

第十四条 对入园企业缴纳的各种地方性基金、行政性收费等,前三年内原则上由受益财政等额返还。

第十五条 建立以政府资金引导、民间资本参与、社会资金支持的风险投资基金和担保基金以及政府、金融、企业定期交流制度,优先向金融机构推荐创业园内的高新技术项目。

第十六条 对租用生产用房的入园企业,第一、二年免收租金,第三、四年按市场价的70%收取租金。

第十七条 由政府筹措资金建造人才公寓,入园的高层次人才既可以优惠购买居住,也可以优惠租住。

第十八条 工商注册实行以下优惠:

㈠降低注册资金限额,其中,有限责任公司注册资本最低可为3万元,1人有限公司注册资本最低可为10万元,股份有限公司最低注册资本可为500万元;

㈡除1人有限公司之外,企业注册资本可分期到位,各投资人首期出资额达到认缴额20%以上,但不能少于规定的最低出资额,其余部分可在两年内到位;

㈢高层次人才以高新技术成果投资建办科技型企业,其高新技术成果作价出资额,可占到企业注册资本的50%。

第十九条 高层次人才入园创业所需的人事代理服务,包括档案代管、职称申报等,所产生的费用在高层次人才创业扶持基金中列支。

第二十条 对入园高层次人才给予科研经费扶持,并按有关规定发放一定的安家费和生活补助。对从事科技开发、创办高新技术企业等做出突出贡献、取得重大经济、社会和生态效益的入园高层次人才由相关部门给予重奖。

第二十一条 对入园的高层次人才的家属和子女可直接办理落户手续。其子女入学可直接向市教育主管部门提出申请,就近解决。



第五章 附则

第二十二条 对重点高科技高技术企业及重大创业项目,还可以实行“一企一策”、“一事一策”的特惠政策。具体规定由领导小组办公室提出并经领导小组报市政府确定。

第二十三条 进入创业园的企业必须依法设立,其新公司注册地址必须设在创业园内。孵化期一般不超过5年。

第二十四条 本办法自印发之日起施行,施行中的具体应用问题由领导小组办公室负责解释。








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最高人民法院印发《关于充分发挥审判职能作用为深化科技体制改革和加快国家创新体系建设提供司法保障的意见》的通知

最高人民法院


最高人民法院印发《关于充分发挥审判职能作用 为深化科技体制改革和加快国家创新体系建设提供司法保障的意见》的通知


法发〔2012〕15号



各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

现将《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用为深化科技体制改革和加快国家创新体系建设提供司法保障的意见》印发给你们,请结合审判工作实际,认真贯彻执行。







最高人民法院

2012年7月19日







最 高 人 民 法 院

关于充分发挥审判职能作用

为深化科技体制改革和加快国家创新体系

建设提供司法保障的意见



为深入贯彻全国科技创新会议精神和党中央、国务院《关于深化科技体制改革加快国家创新体系建设的意见》,充分发挥人民法院在深化科技体制改革和加快国家创新体系建设中的审判职能作用,制定本意见。

一、进一步提高认识,切实增强为深化科技体制改革和加快国家创新体系建设提供司法保障的责任感和使命感

(一)深刻认识深化科技体制改革和加快国家创新体系建设的重要性和紧迫性。科学技术是第一生产力,是经济社会发展的重要动力源泉。党和国家历来高度重视科技工作,改革开放30多年来,我国整体科技实力和科技竞争力明显提升,在促进经济社会发展和保障国家安全中发挥了重要支撑引领作用。当前,我国正处在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。科技在经济社会发展中的作用日益凸显,国际科技竞争与合作不断加强,新科技革命和全球产业变革步伐加快,我国科技发展面临重要战略机遇和严峻挑战。抓住机遇大幅提升自主创新能力,激发社会创造活力,真正实现创新驱动发展,迫切需要进一步深化科技体制改革,加快国家创新体系建设。深化科技体制改革和加快国家创新体系建设与人民法院知识产权审判及其他有关审判工作关系密切,各级人民法院要牢固树立机遇意识、忧患意识、责任意识,立足审判职能,找准人民法院服务大局的结合点和切入点,进一步增强工作的针对性和有效性,能动司法,积极作为,切实增强服务深化科技体制改革和加快国家创新体系建设的责任感和使命感。

(二)充分发挥各项审判职能作用,推动科技事业又好又快发展。深化科技体制改革和加快国家创新体系建设,要求突出企业技术创新主体作用,强化产学研用紧密结合,促进科技资源开放共享,各类创新主体协同合作。面对新形势新要求,人民法院要以激励创新源泉、增强创新活力、发展创新文化为导向,高度重视与科技成果孕育、创造相关的案件审理,遏制侵犯科技成果权的违法犯罪行为,有效激励自主创新和技术跨越;高度重视与科技成果流转、转化相关的案件审理,规范和引导技术创新活动,积极推动科技与经济社会发展紧密结合;高度重视综合采取各种有力措施,积极营造有利于科技创新的司法环境,促进智力成果创造、运用和管理水平的提高,为深化科技体制改革和加快国家创新体系建设提供有力的司法保障。

二、加大智力成果保护力度,有效激励自主创新和技术跨越

(三)切实贯彻加强保护、分门别类和宽严适度的知识产权司法政策,合理界定专利权保护范围和强度。根据原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新的实际和特点,进一步完善专利等科技成果司法保护体系和裁判标准,积极促进关键领域的原创性重大突破以及战略性高技术领域跨越式发展,不断适应科技领域日益活跃的创新实际,不断强化法律适用标准的与时俱进。结合专利创新程度和产业政策,进一步强化司法裁判对科技创新活动的导向作用,有针对性地加大对关键领域和核心技术的保护力度。对于创新程度高、对技术革新具有突破和带动作用的首创发明,给予相对较高的保护强度和较宽的保护范围,促进原始创新能力明显提高。适度从严把握等同侵权的适用条件,避免不适当地扩张专利权保护范围,防止压缩创新空间和损害公共利益,促进集成创新、引进消化吸收再创新能力大幅增强。进一步完善权利要求解释规则,合理划定民事权利与公有领域的法律界限,既保护权利人的正当权益,鼓励发明创造,又防止其不适当地侵入公有领域,妨碍科技创新。

(四)合理调整专利授权确权司法审查标准,积极鼓励发明创造。妥善审理专利授权确权纠纷案件,依法履行对专利授权确权行为的司法审查职责,强化对实质性授权条件的审查判断,为科技创新营造良好的司法环境。根据不同技术领域的特点、具体产业政策的要求和我国科技发展的实际,细化和完善专利授权确权司法审查标准,促使专利审查规则和授权行为的规范化、科学化,不断提高专利授权质量。完善司法审查程序和证据规则,改进裁判方式,尽可能避免循环诉讼和程序往复,促进行政争议的实质性解决,尽快稳定权利状态,提高司法审查、授权确权的质量和效率。充分考虑专利文件撰写的客观局限,在专利申请文件公开的范围内,尽可能保证确有创造性的发明创造取得专利权,实现专利申请人所获得的权利与其技术贡献相匹配,最大限度地提升科技支撑引领经济社会发展的能力。

(五)加强工业设计司法保护,推动经济和产业格局优化。依法审理涉及发明、实用新型、外观设计、集成电路布图设计等各类科技成果权的纠纷案件,积极推进我国工业设计和制造水平的深刻变革。综合利用各种法律手段,加大工业设计保护力度,激发设计人员的创作热情,促进实用与美感兼具、创新与文化融合的工业设计不断涌现,提升我国在国际分工和产业链中的地位。贯彻新专利法提高外观设计授权标准的立法精神,根据一般消费者的知识水平和认知能力,适当考虑外观设计的设计空间,细化和完善司法审查标准,提高外观设计授权质量,推动产品设计多样化。加强对具有独创性的集成电路布图设计的保护,依法打击非法复制和商业利用集成电路布图设计的行为,鼓励集成电路技术创新。

(六)依法明晰技术成果归属,激发创造热情。依法审理技术成果权属、发明人资格纠纷案件,准确界定职务成果与非职务成果的法律界限,既要根据意思自治原则,依法支持发明人依合同约定取得技术成果权,又要准确把握职务技术成果的认定标准,防止职务成果非职务化。依法审理职务发明人奖励、报酬纠纷案件,结合科技创新质量和实际贡献,保障发明人获得相应奖励和报酬的权利,既要激励企业职工从事技术创新的积极性,又要鼓励企业加大研发投入,增强社会创造活力。

(七)妥善处理专利与标准的关系,合理平衡各方利益。对于涉及国家、行业或者地方标准的专利侵权纠纷案件,要结合行业特点、标准性质、制定程序等,根据公平合理无歧视的原则,合理确定当事人的法律责任,推动专利信息事先披露、许可费支付等标准制定程序和规则的完善。合理规范和平衡专利权人与社会公众之间的利益关系,规范公众可以获得实施许可的方式、条件和程序,既要鼓励专利的标准化,发挥标准对技术创新的推动作用,又要防止标准对技术创新的阻碍,实现标准和技术创新的互相促进和良性循环,共同提高创新主体的核心竞争力。

(八)依法制止科技领域的不正当竞争和垄断行为,营造公平有序的创新环境。针对高新技术领域市场竞争激烈、新类型不正当竞争行为频发的新情况新特点,妥善运用反不正当竞争法的原则条款,以诚实信用原则和公认的商业道德为基本标准,有效遏制各种搭车模仿、阻碍创新的新类型不正当竞争行为,为形成公平诚信的竞争秩序提供及时有力的司法规范和引导。加强高科技领域垄断纠纷案件的审理,积极探索和总结法律适用的新问题,有效遏制垄断行为,打破行业壁垒和部门分割,保障各类企业公平获得创新资源,实现创新资源的合理配置和高效利用,促进技术创新和产业发展。

(九)加强商业秘密司法保护,维护合法正当的创新秩序。结合商业秘密保护的实际,针对商业秘密纠纷案件举证难、保密难等特点,尽可能降低商业秘密权利人的维权难度,合理分配当事人的举证责任,有效遏制侵犯商业秘密行为。依法认定商业秘密的构成要件,促使企业增强对商业秘密的保护意识,规范和完善保密措施。妥善处理商业秘密保护与科技人才合理流动的关系,既要保护企业的商业秘密,又要保障科技人才的合理流动,鼓励科研院所、高等院校与企业创新人才双向交流。

(十)加大农业科技成果保护力度,促进农业科技创新。依法审理各类涉农科技纠纷案件,严厉打击制售假冒伪劣品种、侵犯植物新品种权等侵犯农业科技成果的行为,最大程度地激励农业技术创新,促进农业生物技术、先进制造技术、精准农业技术等方面重大自主创新成果的创造,积极推动突破农业技术瓶颈和抢占现代农业科技制高点。切实从我国农业科技整体水平出发,依法确认育种者免责、农民免责,合理平衡权利人与社会公众的利益关系,加快农业技术转移和成果转化,推动现代农业经营方式转变,促进涉农新型产业的发展。

(十一)加强科技领域的商标权司法保护,促进企业提高品牌战略的创新能力。依法审理商标权纠纷案件,增强科技型企业的商标意识,支持和引导科技型企业实施商标品牌战略,促使其在经营中积极、规范使用自主商标,提高企业的市场竞争力和创新能力。严厉制裁商标假冒、恶意模仿等侵权行为,维护知名品牌市场价值,发挥知名品牌凝聚创新要素和整合创新资源的品牌效应,促使拥有知名品牌的企业发挥骨干创新主体的引领作用。

(十二)加大涉科技领域和商业领域的著作权保护力度,推进科技创新、文化创新和新兴产业发展。针对科技创新带来的著作权保护领域和保护需求的新变化,根据文化创新的需要和商业领域著作权保护的新特点,加强相关著作权保护力度,积极促进文化创新、商业模式创新和文化创意产业发展,推进文化与科技、产业相互激励和深度融合。大力加强软件、数据库、动漫、网络、文化创意等新兴文化产业和高新科技领域的著作权保护,准确把握新科技环境下著作权司法标准,实现激励创作、促进产业发展和保障创新成果惠及民生的协调统一。积极应对数字化、网络化、智能化带来的著作权保护新问题,在保护著作权益的同时,注重促进工业化和信息化的融合,提高科技对文化事业和文化产业发展的支撑能力。

(十三)充分发挥涉科技领域的司法审查职能,积极营造促进科技创新的执法环境。依法审理涉科技领域的行政案件,支持和监督行政机关依法制裁侵犯科技成果权的行为,促进行政执法的法治化和规范化。依法受理行政机关申请的强制执行案件,经审查符合执行条件的,应及时裁定并予以执行,促进行政机关营造有利于知识产权保护和国家创新体系建设的行政管理秩序。

(十四)充分发挥刑罚功能,严惩侵犯知识产权犯罪。对侵犯商标权、著作权、商业秘密及假冒专利等知识产权犯罪行为,进一步完善定罪量刑标准,规范缓刑适用,根据犯罪情况和危害后果,依法从严惩处。在依法判处主刑的同时,加大罚金刑的适用与执行力度,并通过采取销毁侵权产品以及追缴、退赔违法所得等措施,剥夺侵权人的再犯罪能力和条件。

三、依法促进创新要素合理配置,积极推动科技与经济社会发展紧密结合

(十五)妥善处理技术合同纠纷,促进科技成果转化。依法审理科技创新中产生的各类技术合同纠纷案件,认真贯彻合同法,尊重当事人意思自治,审慎把握合同无效和合同解除的事由,加强保护守约方合法权益,合理认定技术成果开发、转让、许可、质押、技术咨询和中介等环节形成的利益分配及责任承担,引导和支持企业加强技术研发能力建设,推动产学研用紧密结合,培育和规范知识产权服务市场,促进技术成果迅速转化为现实生产力和市场竞争力。

(十六)妥善处理科技领域的劳动、人事纠纷,保障科技人才合理流动。坚持依法保障劳动者合法权益与用人单位生存发展并重理念,依法审理科研人才与用人单位的劳动、人事纠纷案件,切实保障科研院所、高等院校等单位的科研人才在订立、履行、变更、解除或者终止劳动、聘用合同过程中的合法权益,保障科研人才向企业研发机构的合理流动,推动建立开放、竞争、流动的单位用人机制。

(十七)妥善处理科技领域的企业改制、破产纠纷,优化创新主体运作机制。依法审理科技型企业纠纷案件,促进技术开发类科研机构向企业化转制,引导科技型企业不断完善公司治理结构和建立现代企业制度。依法审理涉及以技术成果投资的股权、期权纠纷案件,合理平衡创业投资机构与企业等创新主体的利益关系,引导创业投资机构投资科技型中小企业,促进社会投资主体多元化。依法受理企业破产案件和强制清算案件,妥善处理淘汰落后技术和过剩产能中的企业破产纠纷,保障市场主体依法有序退出市场。

(十八)妥善处理科技领域的金融纠纷,促进对科技创新的金融支持。依法审理借款纠纷案件,保护合法的民间借贷和企业融资行为,拓宽金融为企业科技创新融资的渠道,引导银行等金融机构加大对科技型中小企业的金融支持。依法审理担保物权纠纷案件,依法认定企业以知识产权和股权质押等方式作出的担保,促进解决科技型中小企业融资难的问题。

(十九)妥善处理科技领域的涉外纠纷,促进科技国际合作与交流。依法平等保护中外当事人的合法权益,积极营造更加公平、透明、稳定、可预期的贸易投资环境和发展环境,积极促进创新主体充分利用国际国内创新资源,提高科技发展的科学化水平和国际化程度。依法审理企业在参股并购、联合开发、专利交叉许可以及外商来华设立研发机构中的纠纷案件,促进对国际科技资源的引进,推动全方位、多层次、高水平的科技国际合作。

四、加强统筹协调,完善工作措施,进一步提高司法保障能力

(二十)加大调解力度,不断完善多元纠纷解决机制。坚持以“调解优先、调判结合”为原则,以“案结事了”为目标,根据科技创新的特点和实际,积极引导当事人选择委托调解、专家调解、行业调解等方式解决科技领域的各类纠纷。从有利于科技成果转化出发,着眼于当事人市场利益的包容共存,努力促成当事人和解。对于相关科技行业亟需明确行为规则的典型案件,依法及时裁判,明确法律标准,充分发挥司法裁判的指引和导向功能。

(二十一)积极完善知识产权审判体制和工作机制,不断满足科技创新对知识产权司法保护的新需求。适应科技体制改革和国家创新体系建设对于知识产权审判专业化程度要求越来越高的新形势,进一步推进由知识产权审判庭集中审理知识产权民事、行政和刑事案件的试点工作,加强对试点工作的指导和总结,不断推动试点工作规范化。根据科技创新对知识产权司法保护的新需求,统筹规划知识产权审判管辖布局。在科技成果司法保护需求强烈的国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、国家高技术产业基地等区域,适当增加具有审理专利、植物新品种、集成电路布图设计等技术类案件管辖权的第一审法院,在具有特色创新资源的区域适当增加具有审理一般知识产权案件管辖权的基层法院,保障创新资源密集的区域率先实现创新驱动发展。

(二十二)加强能动司法,积极促进智力成果创造、运用和管理水平提高。在加强知识产权司法保护的同时,积极推动知识产权创造、运用和管理。密切关注科技体制改革和国家创新体系建设带来的新情况新问题,及时发布司法解释和司法政策,增强司法服务的针对性和前瞻性。及时总结成熟可行的司法经验,向立法机关和国家有关部门提出立法建议,推动激励创新的法律体系不断完善。高度重视通过审判工作发现影响和制约科技创新的普遍性、苗头性问题,及时向政府、企业、科研机构等有关方面提出司法建议,促进加强管理、健全制度。大力加强对关键技术领域科技创新可能产生重大影响的诉讼态势分析,及时向有关方面发出工作预警,形成保护创新的合力。加强宣传和舆论引导,充分发挥人民法院的法制宣传教育职能,不断增强全社会的创新意识,进一步形成尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的创新文化氛围。


这份意向书有效吗?

杨红良


  商品房买卖特别是二手房转让过程中,在正式签订房屋买卖合同之前,转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下,又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么,这样的《房屋买卖意向书》的效力如何?下面,就以本人最近代理的一个案件说起。
  在该案中,我方当事人是一套二手房的买受方,而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下,我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》,约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款,并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署,我方当事人根据意向书的约定,当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金,对方收取了钱款并开具了收据,明确此笔款项为“定金”,同时在收据上还特别声明:“若除本人外,尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利,则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意,并代表该任何第三人签署本收款收据。”
  但是,收受了五万元后,对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由,最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
  为维护自己的合法权益,我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款,向上海仲裁委员会申请仲裁,被申请人为收取定金的对方当事人一人,请求裁定其双倍返还定金,理由是双方已经签订了购房预约合同,其中有定金条款并实际支付了定金,现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同,应当承担相应的民事法律责任。
  立案两个月后进行了开庭。开庭审理时,对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有,在另一权利人没有授权的情况下,他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效,故只同意退还已经收取的五万元,不同意双倍返还。
  开庭后等待了三个半月,我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为:本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立,双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中,该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同,必然涉及到对该房屋所有权的处分,获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订,而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意,故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则,在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下,意向书仅对被申请人产生约束力,另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务,这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书,因此,仲裁庭认为,未经另一权利人的同意或者授权,申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
  基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定,裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张,而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
  由于本案实行仲裁,而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径,所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下,在此提出自己的观点,以求教于方家,争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
  本人认为:本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效,被申请人在收取定金却反悔的情况下,应当承担双倍返还定金的法律责任。
  理由如下:
  第一,《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同,两者不能混淆。
  正如裁决书所言,申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点,按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同,对标的房屋的转让来说,这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人,另一方是标的房屋的两个权利人中的一人,他收取了五万元、开具了收据,同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署,自然应当对他们两人产生法律约束力(裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”,推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力,是对的)。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同,而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上,应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效,其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
  进一步而言,《房屋买卖意向书》具有自身的独立性,其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响,也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为,该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”,实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为,正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分,应当获得原所有权利人的一致同意,但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分,故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
  第二,本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
  我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定,本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
  另外,值得一提的是,在本案裁决书中,对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查,“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的,裁决由仲裁员直接作出”,而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢,不得而知。也即是说,这份裁决书中,对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效,实际上并没有阐述,这又难免让人颇费思量。
  第三,认定该《房屋买卖意向书》无效,与社会实践实际不符,并且有害。
  按照本案裁决书的推理逻辑,日后在二手房转让中应当如下操作,才能保证《房屋买卖意向书》的有效,并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订,即:标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金,或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
  但是,如果这种要求确实成为法律规定的话,则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本,与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖,于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言:“如果这样规定的话,我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的,但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
  综上所述,《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用,应当在实际签约双方间产生约束力,在没有特别约定的情况下,一旦签署即告成立并生效,其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

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