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合同签订者与实际履行者不一致时合同责任如何承担/彭箭

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 16:55:40  浏览:9330   来源:法律资料网
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合同签订者与实际履行者不一致时合同责任如何承担

作者:彭箭 江西省吉水县人民法院

案情:
2002年初,被告江西省吉水县某房地产开发公司(简称开发公司)由于资金周转困难,但又不具备向银行申请贷款的良好资信条件,该公司法定代表人郭某即与被告赖某商议以签订虚假购房合同的方式由赖某向银行申请按揭贷款。两被告签订虚假购房合同后,赖某于2002年5月9日与原告中国工商银行吉水县支行签订了一份借款合同,向原告借款4万元,借期为120个月;由于开发公司的楼房尚未竣工,故原告只与赖某签订了抵押合同,尚未办理房产抵押登记;同时在办理房产抵押登记之前由开发公司出具保证书提供连带责任担保。合同签订后,原告将4万元贷款按借款合同直接转入开发公司的账户。此后,原告发现与赖某约定的抵押房产已由开发公司出售给他人,故无法办理抵押房产登记,开发公司因经营不善也未按合同约定的期限还款,原告遂诉至法院,请求判令终止借款合同,并要求赖某承担合同违约责任,房产开发公司承担连带担保责任。

分歧:
第一种意见认为:本案应由实际借款人开发公司承担还款责任,赖某承担过错赔偿责任。
理由是:借款合同虽然是赖某与原告签订的,但原告已按合同直接将款转入开发公司,且开发公司并未向赖某出售房产,他们相互间没有债权债务关系,也就是合同实际上是在银行与开发公司间履行的,根据合同实际履行情况,开发公司应承担本案的还款责任。赖某不是借款人,为帮助开发公司获取借款而用虚假的购房合同与银行签订借款合同,存在过错,应承担银行损失的赔偿责任,即开发公司到期未偿还借款时,赖某应承担还款责任。

第二种意见认为:本案应由赖某承担还款责任,开发公司承担担保责任。
理由是:赖某为帮开发公司获取借款,与开发公司签订虚假购房合同并以该房做抵押物,与原告签订借款合同,尽管两被告存在欺诈行为,但原告未主张合同撤销或变更,这是原告享有的选择权利。尽管赖某不是实际借款人,但合同系在其意思表示下签订,按照合同相对性原则,合同借款关系即在赖某与银行之间建立,至于赖某与开发公司之间的虚假购房关系属于他们内部关系,其关系不影响赖某与银行间的合同关系。因被告严重违约原告要求终止合同并要求赖某承担合同违约责任,按照严格合同责任原则,应判决终止合同关系,赖某承担合同还款责任。开发公司为该笔借款提供连带责任担保,其应承担担保责任。这种处理方式也有利于更好地保护银行的债权。

笔者赞同第二种处理意见。


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基层人民法院民事审判若干问题研究

王小卫


在当前,随着我国经济的快速发展和司法理念的革新进步,在基层人民法院进行民事审判活动中遭遇到诸多法律适用的难题和法律制度的缺陷造成的空白,从而制约了基层人民法院民事审判职能的充分发挥,影响了基层人民法院实现民事审判公正与效率世纪主题的努力。故不得不引起我们的注意和思考。
一,经济发展水平不平衡所引起的城乡差别和地域差别,导致同一法律制度在不同地域的适用性遭遇不同程度的尴尬。
例如,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第34条第1款规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,当事人在举证期限内不提交的视为放弃举证权利”,第33条第2款规定“举证期限可以由当事人协商一致,并经人民法院许可。”该条第3款同时规定“由人民法院指定举证期限的,指定的期限不得少于30日,自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。”。这就意味着当事人必须于庭审前,在其双方约定或人民法院指定的举证期限内向人民法院提交必要的充分的证据,否则就要承担败诉的风险。在不同区域,特别是城乡之间的经济发展水平存在较大差距所导致的公民法律意识的差异,使《证据规定》中的“举证期限”制度在具有差异性的不同区域所适用的实际效果表现出更大的差距。在农村,虽说农民的法律意识纵向比较较之以前有了很大提高,但与城镇居民做横向比较,则明显仍存在很大的差距。在当前,仍有不少农村居民对法律规定和法律程序缺少必要的了解,对什么叫证据、怎样收集、什么时间提交、逾期提交的法律后果等不甚清楚,同时受经济条件的限制,很少请律师,通常都是两手空空,仅带一张嘴来进行诉讼。所以基层人民法院在审理农村民事案件时,若严格按照《证据规则》来操作诉讼过程和庭审活动,则必然达不到查清事实、正确区分责任、准确适用法律的基本要求。而在经济较为发达的地区或城镇,居民的受教育程度较高,其法律意识相对较强,对法律规定和法律程序较为了解,同时经济条件允许聘请律师,故人民法院严格按照《证据规则》审理案件,不但容易被当事人所接受,更是当事人所希望和要求的,因为人民法院越是严格的适用法律规定,其判决的结果就越公正。由此可见,举证期限作为一种先进的法律制度,在城镇等经济发达地区,可达到预期的效果,而在广大农村等经济落后地区,则难以施行。
《证据规则》作为一种有益的尝试,未尝不是一种好的制度。但是笔者以为,好的制度不一定在实际运用中达到好的效果,这是因为要达到好的社会效果,不但要制度本身具有相当的优越性,更为重要的是这种好制度还要与社会现实相适应。
解决以上问题长远的根本的方法,应当是努力发展国民经济,消除地区、城乡差异,加大法律的宣传普及力度,培养和提高人们的法律意识。但这是一项长期而艰巨、系统而巨大的工程,非一朝一夕可作到的。所以在这方面努力进步的基础上,暂可采取一些临时性的措施来予以弥补。即对民事诉讼的程序、制度,根据不同区域经济发展水平的不同和居民法律意识的差异实行地方化、区域化。使不同法律意识的当事人在民事诉讼中都能得到实实在在的公平和公正,从而消除因经济条件的不同所引起的在法律规定的平等、公正的掩盖下的实质上的不平等和不公正。
二,采取有效措施破解送达难的瓶颈。送达是审理民事案件的必经程序,而对基层人民法院审理民事案件的效率影响最大的因素,恰就是送达问题。
1,直接送达。对有固定住所或工作单位的当事人,在实际送达中通常是,要么找不到其本人,要么是吃闭门羹,从而非经多次送达而难以成功,甚者虽经多次送达仍难以成功。经济的快速发展加剧了人口的快速流动,并催生出众多的个体经济。人口的流动对民事案件送达所造成的困难是显而易见的。而众多的个体经济中的相当一部分经营者,为了谋取经济利益,可谓见缝插针,打一枪换一个地方,居无定所,神出鬼没。特别是在欠债不还时,倘若知道债权人已经起诉到人民法院,更是躲起来,无处可寻。
2,公告送达。民事诉讼法及其解释对公告送达作了较为详细的规定,但在实际操作中仍存在诸多问题。首先是期限太长。一次公告即为60日,一件民事案件从立案到结案需经多次送达,从而延长了案件审理的期限,进而影响了案件审理的效率。其次,费用太高。在报纸上刊登公告送达的,对经济拮据的当事人是不小的负担,对标的额较小的案件则明显增大了诉讼成本。最后,不利于操作。在法院的公告栏或者受送达人原住所地张贴公告的做法,虽简洁、方便、成本低,但因不便于证明人民法院确已送达的事实而在实践中很少被采用。
为缓解送达难题,笔者建议:1,基层人民法院应加强与地方政府的沟通,敦促地方政府加强街道、小区、农村等名称和门牌号码的规范化,使民事送达有明确的地址,具体的门号,从而提高民事送达的成功率。2,借鉴民事诉讼法规定的军人和被监禁人或被劳动教养人的转交送达的制度,并扩大其适用范围,使村委会、居委会、企业法人、机关、事业单位和社会团体法人均成为转交送达的转交主体,以满足对那些生活、工作不规律的当事人的送达需要,避免多次送达而不能的局面。3,缩短公告送达的期限。其实在报纸和人民法院的公告栏发布和张贴公告,并不能达到实际通知当事人参加诉讼,告知其诉讼权利义务的作用。因为这两种公告方式通常被送达者是很难通过正常途径得知的。公告送达的另一作用是将无法找到被送达人的案件向社会公开,接受社会公众和舆论的监督。而公告送达的案件一经公告,即可达到接受监督的作用,无须再等60日。所以规定公告送达以60日为期,缺乏必要性,可考虑适当缩短公告送达的期限。4,在人民法院公告栏和被送达人原住所地公告送达的,应引入见证人制度。在建立人民监督员制度的基层人民法院,可邀请监督员作为公告送达的见证人。5,建立送达时间告知制度。在当事人出庭参加诉讼的情形下,若不能当庭宣判,则可在庭审结束时告知当事人具体的宣判时间,并明确其不按时到庭即视为宣判和送达的法律后果,并将这一内容记入庭审笔录。在当庭宣判的情形下,可直接告知当事人领取法律文书的具体时间和逾期不领即视为送达的法律后果,并记入笔录。如此可避免当事人在庭审后因逃避裁判结果而造成的送达难的问题。
三,规范基层人民法院适用简易程序审理的民事案件,提高对以简易程序审理民事案件的要求。
1,《民事诉讼法》第十三章“简易程序”中,第一百四十二条规定“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,适用本规定。”《民诉意见》第168条规定“民事诉讼法第一百四十二条规定的简单民事案件中的‘事实清楚’,是指当事人双方对争议的事实陈述基本一致,并能提供可靠的证据,无须人民法院调查收集证据即可判明事实、分清是非;‘权利义务关系明确’,是指谁是责任的承担者,谁是权利的享有者,关系明确;‘争议不大’,是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的的争执无原则分歧。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》(以下简称《若干规定》)第一条规定“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件,适用本规定,……”由此可见,基层人民法院适用简易程序审理的民事案件,应当是简单的、事实清楚的、权利义务关系明确的、当事人双方争议不大的案件。但在实际操作中,基层人民法院,特别是基层人民法院的派出法庭为提高民事案件的审理效率,而几乎对所有案件均适用简易程序。这其中有不少重大的、疑难的、复杂的、当事人之间争议较大的民事案件,即并不符合法律规定的适用简易程序要求情形的民事案件,也以简易程序审理。这不但违反了法律的相关规定,更为部分素质不高的法官为谋取私利而进行不公正裁判提供了可乘之机。因为严格依照法律规定的条件适用简易审理的案件,是事实简单、权利义务关系清楚、当事人之间争议不大的,所以由一人审判既可提高效率,亦可保证审判的公正性。而对重大复杂、争议较大的案件,当事人之间权利、义务、责任的认定是个系统缜密的推理论证过程,对此由一人担当,既不符合法律规定,更难以达到提高效率、保证公正的目的。故尚须加强对简易程序适用的监管,以杜绝因重大复杂的案件适用简易程序审理所导致的人情案、金钱案的发生。
2,《若干规定》第二十七条规定“适用简易程序审理的民事案件,除了人民法院认为不宜当庭宣判的以外,应当当庭宣判”。而在实际操作中,对适用简易程序审理的民事案件并不能完全作到当庭宣判。这种现象的存在是危险的。如前所述,适用简易程序审理的民事案件是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件,对这种简单的民事案件是完全可以作到当庭宣判的,或者说进行当庭宣判并不存在什么障碍。现实中不能当庭宣判的以简易程序审理的案件,要么是不属于民事诉讼法规定的可以适用简易程序审理的案件的范围之内,要么是涉及其它的不正当的因素。总之,适用简易程序审理的民事案件不当庭宣判,除了为办理人情案、金钱案提供方便之外,并无可取之处。之所以出现法律明确要求应当当庭宣判,而部分基层人民法院以简易程序审理的部分民事案件仍未当庭宣判,是因为《若干规定》第二十七条“除人民法院认为不宜当庭宣判的以外”的规定过于笼统,从而给予法院和法官过大的自由裁量的权利。这种可谓不受约束的自由决定的权利,在事实上抵消了“应当当庭宣判”的强制性规定。故应对“不宜当庭宣判”的案件以列举的方式予以具体、明确的规定。从而保证基层人民法院适用简易程序审理的民事案件的当庭宣判率,兼顾效率与公正,预防人情案、金钱案等的发生。

关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知

国务院机关事务管理局


关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知

国机房改〔2011〕236号


中央国家机关各部门、各单位:

根据《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》(国管房改〔2008〕346号)、《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》(国机房改〔2009〕45号)等文件规定,现就中央国家机关职工住宅配售过程中住宅专项维修资金交存有关问题通知如下:

一、新建职工住宅、空置旧有住房参照经济适用住房价格配售时,首期住宅专项维修资金按照《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》(国机房改〔2009〕45号)第二条确定的交存标准交存。

二、已售公有住房、职工住宅参照经济适用住房价格配售时,该房屋住宅专项维修资金分户账结余资金不予返还,随房屋所有权同时过户。分户账结余资金(业主交存部分和售房款提取部分之和)高于首期住宅专项维修资金交存标准的,受让人不再交纳;低于首期住宅专项维修资金交存标准的,受让人须补交不足部分。

三、已售公有住房、职工住宅腾退时,分户账中业主交存部分结余资金,已确定受让人的,由受让人按同等金额随房价款支付给原业主;未确定受让人的,结余金额纳入房屋总价款,冲抵原业主购房款,待受让人确定后,由受让人支付。

特此通知。







二○一一年十一月四日